L’acquisto di un immobile è un momento molto delicato e conoscere con esattezza le modalità di svolgimento della compravendita, i comportamenti da adottare e i rischi ad essa legati è necessario per assicurarsi che la trattativa si concluda senza intoppi.
Solitamente a fare da padrone durante la trattativa è il principio di buona fede, ovvero il dovere di reciproca correttezza che accomuna le due parti. Correttezza e lealtà tra le parti sono necessarie ai fini del successo della compravendita così come l’osservazione di alcuni obblighi tra cui chiarezza, comunicazione e riservatezza. Come recita il dispositivo dell’articolo 1337 del C.C.:
Le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede
Nella compravendita immobiliare, la buona fede impone alla parte che conosce o dovrebbe conoscere l’esistenza di una causa d’invalidità del contratto, come violazioni di legge o circostanze che rendono il contratto inefficace, di comunicarlo in forma verbale o scritta all’altra parte.
Quali sono i rischi legati alla violazione del principio di buona fede?
La violazione del dovere di buona fede genera responsabilità precontrattuale. Le condotte che possono determinarla sono:
- l’abbandono delle trattative senza giusta causa, quando queste siano giunte ad un punto tale da far confidare la controparte sulla conclusione del contratto;
- la mancata comunicazione alla controparte delle cause di invalidità del contratto conosciute (1338 c.c.);
La violazione di uno degli obblighi di buona fede nella compravendita immobiliare può comportare la chiamata in giudizio dalla controparte per il risarcimento dei danni a titolo di responsabilità precontrattuale.
Per ottenere il risarcimento del danno, la parte lesa deve rivolgersi al tribunale competente con un atto di citazione della controparte, dimostrando che il convenuto ha violato gli obblighi di buona fede. Il diritto al risarcimento si prescrive in cinque anni (Cass. 11 maggio 1990 n. 4051).
Add comment