Contratto di locazione ad uso commerciale, cosa c’è da sapere?

Hai appena aperto un’attività o sei in cerca di un locale per realizzare il sogno di diventare imprenditore? La soluzione migliore, e meno onerosa dell’acquisto, è la stipulazione di un contratto di locazione ad uso commerciale.

Il contratto di locazione commerciale è un accordo mediante il quale il locatore mette a disposizione del conduttore un immobile destinato ad un uso commerciale. A fronte della concessione dell’immobile il conduttore dovrà pagare mensilmente il canone pattuito.

Il contratto di locazione commerciale è applicabile a qualsiasi immobile destinato ad uso lavorativo, industriale, commerciale, artigianale e ricettivo, diverso quindi dall’uso abitativo.

Canone di locazione

A differenza di quello residenziale, il mercato commerciale tende ad essere più flessibile. Il locatore e il conduttore possono stabilire l’importo del canone mediante una contrattazione, accordarsi su un prezzo che rispecchi le condizioni di mercato, la posizione, le dimensioni e la qualità dello spazio commerciale.

Durata del contratto di locazione commerciale

La legge stabilisce, a pena di nullità, la durata minima del contratto di locazione, con sostituzione automatica della clausola nulla. Il termine minimo della locazione cambia a seconda dell’uso a cui sono destinati gli immobili:

• 6 anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico;
• 9 anni per immobili ad uso alberghiero;
• durata determinabile dalle parti per gli immobili di carattere transitorio per natura.

In caso di prima scadenza, il legislatore ha previsto delle specifiche disposizioni in materia di rinnovo automatico che si realizza qualora il locatore non abbia fatto valere una delle condizioni di cui all’art. 29 Legge n. 392/1978. Nel caso in cui il conduttore faccia valere il diritto di recesso, il rinnovo automatico decade.

Alla seconda scadenza, è possibile che si realizzi anche un tacito rinnovo per ulteriori 6 anni o 9 anni, nel caso in cui il locatore non comunichi la disdetta o il conduttore il recesso.

Diritto di recesso dal contratto

Entrambe le parti hanno il diritto di recedere dal contratto di locazione, a mezzo raccomandata, dando all’altro soggetto un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza. Il periodo aumenta a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera. Le tempistiche subiscono una riduzione nel caso in cui sussistano gravi motivi: in tal caso il locatario può recedere dal contratto in ogni momento a patto di darne preavviso almeno 6 mesi prima.

Il proprietario può recedere dal contratto di locazione solo in determinate condizioni previste dalle norme, ovvero:

• se intende adibire l’immobile ad abitazione per la sua persona, il proprio coniuge o parenti entro il secondo grado in linea retta, come figli, genitori e nipoti;
• se intende adibire l’immobile ad attività commerciali, industriali, artigianali, turistiche, alberghiere ed assimilati, impianti sportivi, ricreativi, qualsiasi altra attività di lavoro autonomo, sempre che tale attività venga esercitata direttamente o dal coniuge o altro parente entro il secondo grado in linea retta;
• se il locatore è un ente della Pubblica Amministrazione e intende adibire l’immobile per finalità istituzionali;
• per ristrutturare l’immobile, adeguando al piano comunale, e la presenza del conduttore renderebbe l’operazione non possibile.